Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4.1: Bebauungsplan "Seehotel Osterweiterung" 34.01, Bebauungsplanaufstellung - Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.02.2019   BA/002/2019 
Beschluss:Abstimmungsergebnis:
Abstimmung: Ja: 8, Nein: 0
Vorlage:  024/2019/1 
DokumenttypBezeichnungAktionen
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Sachverhalt:

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung ging folgende Stellungnahme von Eigentümern der nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen bei der Gemeindeverwaltung ein:

 

„wir nehmen Bezug auf die ortsübliche Bekanntmachung im Amt- u. Mitteilungsblatt 49/2018, Aufstellung für Bebauungsplan „Seehotel Osterweiterung „ Nr. I.12 und Aufstellungsbeschluss 34.01.

Wie in der Bekanntmachung erläutert, soll durch den Aufstellungsplan die Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich „Seehotel Osterweiterung”, für die Bebauung/Erweiterung des Hotelgebiets vollzogen werden.

Wir als unmittelbare Anrainer, Liegenschaften in dem s ‚g. stark durchgrünten Wohngebiet nördlich, an das genannte Gebiet grenzend (Bettler-Äcker), sehen in dieser erneuten Änderung/Erweiterung kein Gesamtkonzept für das komplette Gebiet südlich der Achse Tennisplatz/Narrhalla.

Grundsätzlich besteht gegen die Erweiterung des Hotels auch kein Einwand, jedoch erscheint die sequenzweise Änderung/Erweiterung der letzten Jahre, als doch ehr konzeptlos. Durch die nun erneut beantragte Änderung der Fläche von SO Spiel, Sport, Freizeit und Erholung in das SO Hotel ist eine doch relativ hohe Bebauungsdichte durch Hotelgebäude möglich. Des Weiteren ist aus dem abgebildeten Plan keine, dem Gesamtprojekt Seehotel, entsprechend Infrastruktur wie z.B. ausreichend Parklätze für Gäste und Beschäftigte, Zu- u. Abfahrten zu den einzelnen Anlageteilen, Zufahrten für die Anlieferung von Betriebsmitteln zu erkennen (Verkehr wird zunehmen). Die heutigen, im nord-westlichen Teil des Hotelgeländes angelegten Parkmöglichkeiten reichen jetzt schon nicht aus. Es ist auch damit zu rechnen, dass ein weiteres Ausdehnen des Hoteltrakts künftig nicht ausbleibt (auch in Richtung Bettler und Leer). Dies zeigt eigentlich die Erfahrungen der letzten Jahre.

Es wird sich auch durch die geplante Verschiebung der Bebauungsgrenze bzw. Verrücken des heutigen Zauns im nord-östlichen Teil der Grünfläche kein, für die Zukunft beiderseitiger akzeptabler Abstand zu einem möglichen Wohngebiet ergeben.

Unsere Bedenken sind dahin gehend, dass durch die vollkommene Erschließung der derzeitig geplanten Hotelanlage das stark durchgrünte Wohngebiet (Gebiet Bettleräcker) zu einem nicht bebaubaren Gebiet degradiert wird.

Es ist uns natürlich klar, dass es im Moment keine Absicht seitens der Gemeindeverwaltung ist, die Bettleräcker in ein bebaubares Wohngebiet umzuwidmen. Die Möglichkeit dazu sollte allerdings vollkommen offen gehalten werden.

Da der Gedanke einer Bebauung der Bettler-Äcker schon seit mehreren Jahrzehnten (ehemals Seegalerie) besteht und doch noch die Mehrheit der Grundstücke im Besitz von alten Niedernberger Familien sind, sollte hier nochmals über ein Gesamtkonzept „Hotel + Bettleräcker” nachgedacht werden. Bei allen momentan wirtschaftlichen Betrachtungen eines Privatunternehmers ‚ darf aber eine künftige, problemlose Bebauung durch die heutigen Grundstückseigentümer oder deren Nachkommen nicht außen vor bleiben. Durch eine aus unserer Sicht, relativ planlosen Vorgehensweise ist die Gefahr einer Verfremdung des Bettler- Gebiets sehr hoch (Verkauf durch Nachkommen da wertlos).

Wir bitten deshalb die oben angeführten Argumente einzubeziehen und erwarten ein geplantes Gesamtkonzept für das Gebiet Hotel und Bettleräcker.“

 

 

Abwägungsvorschlag der Planer FM und der Gemeindeverwaltung:

Gerade die oben angesprochenen Defizite hat den Gemeinderat vor der Aufstellung des Bebauungsplans/Änderung des Flächennutzungsplans veranlasst, für das Gebiet zwischen Hotel und Großwallstädter Straße ein Rahmenkonzept erarbeiten zu lassen, im dem die im Flächennutzungsplan nördlich des Plangebiets dargestellte Wohnbaufläche Berücksichtigung findet. Um sicherzugehen, dass sich dort auch später eine Wohnbebauung realisieren lässt, wurde vom Gemeinderat die mögliche Bebauungsdichte auf dem Gesamtgrundstück bestimmt sowie deren Anordnung auf dem Gelände. Darüber hinaus wurde eine schalltechnische Betrachtung in Auftrag gegeben. Aus dieser geht hervor, dass der Parkplatz P3 nachts nicht angefahren werden darf, damit die Lärmpegel zum geplanten Wohngebiet eingehalten werden können.

 

 

Der Bebauungsplan lässt innerhalb des Plangebiets keine Stellplätze zu. Die derzeit bestehenden Stellplätze am nordwestlichen Rand sind zurückzubauen.

 

Um Störungen durch den Hotelbetrieb auf ein zukünftiges Wohngebiet ausschließen zu können, wurde nördlich des Sondergebietes „Hotel“ im Flächennutzungsplan eine Kompensationsfläche gekennzeichnet. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass sich das Hotel zukünftig nicht weiter in nördliche Richtung ausdehnen kann. Der bestehende Zaun zur Nordseite ist auf die Abgrenzungslinie zwischen geplantem Wohngebiet „Seegalerie“ und SO „Spiel, Sport und Freizeit“ nach derzeitigem Flächennutzungsplan zurückzusetzen.

 

Verkehrlich wird das Hotel ausschließlich über den Leerweg erschlossen. Damit dies auch rechtlich abgesichert ist, wurde in diesem Bebauungsplan für das Wellnesshotel ein Zufahrtsverbot von der Großwallstädter Straße festgesetzt. Durch den geplanten Wellnessbereich wird sich die Zahl der Hotelgäste nicht erhöhen.

 

Die Zahl der notwendigen Stellplätze sowie deren Anordnung sind im Bauantrag nachzuweisen. Da die Stellplätze nicht im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans angeordnet werden, sondern nördlich des Seehotels, werden die Anforderungen an den ruhenden Verkehr im Durchführungsvertrag geregelt.

 

Ggf. zukünftige Nutzungsänderungen unterliegen wieder einem eigenen Bauleitplanverfahren.

 

Die Begründung wird entsprechend ergänzt.

 

 

Am 26.02.2019, nach der Frist der frühzeitigen Beteiligung, ging eine weitere Stellungnahme eines Anwohners der Großwallstädter Straße ein:

 

„da wir heute Abend vermutlich nicht zugegen sein können, möchten wir unsere Bedenken mit diesem Schreiben kundtun.

 

Auch als Bewohner der Großwallstädter Straße sind wir und unsere Nachbarn unmittelbar von den weiteren Expansionsplänen des Seehotels betroffen. Zu den jetzt bereits erheblichen Beeinträchtigungen sind weitere zu erwarten.

 

1. Lärmemission

In der warmen Jahreszeit, vermehrt an Wochenenden hat die Lärmbelästigung durch Feierlichkeiten und Tagungsgeschäfte jährlich stetig zugenommen. Häufig findet ganztägig und weit über 22 Uhr Musikbeschallung statt. Immer wieder ist das Einschreiten der örtlichen Polizei (Obernburg) notwendig, da das Hotel die Musikbeschallung nach 22. Uhr und weit darüber hinaus nicht einschränkt. Eine Ausweitung des Hotelanwesens geht mit einer weiteren zusätzlichen Lärmbelästigung einher, da weitere Veranstaltungen und Feierlichkeiten im Außenbereich stattfinden können.

 

2. Nutzung der „Strandbuchten“ durch die Einwohner

Der Weg rund um den See wird ganzjährig für Spaziergänge, Laufen  und Erholung durch die Einwohner und Besucher Niedernbergs genutzt. Im Sommer wird auch vielfach, jenseits vom hektischen Treiben am Honischbeach, der See zum Baden genutzt, da die vorhandenen  kleinen Nischen rund um den See (auch vor dem Hotelgelände) für Liege- und Ruheflächen ideal und sehr beliebt sind.

Sollte das Hotelgelände nun auch noch in südlicher Richtung bis zum Gehweg einen Strandbereich für seine Gäste schaffen, ist es sowohl mit der natürlichen Uferumgebung, sowie der Ruhe und der vorgenannten Möglichkeit vorbei. Die Badenden wären vielmehr auf dem „Präsentierteller“,  der von oben hinunterschauenden Hotelgäste.

Warum ist die bereits vorhandene vom Hotel bereits bebaute Landzunge mit dem großen hoteleigenen Sandstrand nicht ausreichend?

Die ökonomischen Interessen des Hotels werden hier eindeutig über die Interessen der Bewohner Niedernbergs und Gäste des Badesees Niedernberg gestellt.

 

3. Keine Gleichstellung der Interessen

Dem Seehotel wird eine Umwidmung von billig erworbenem Grünland, welches bisher für Spiel und Erholung ausgewiesen war, in werthaltiges Hotelbauland umgewandelt, einschließlich aller damit verbundenen bautechnischen (z.B. mehrstöckige Bauweise, größere Anwesen etc.) und wirtschaftlichen Vorteilen, die sich im Zuge dieses neuen Bebauungsplans ergeben. Im Vergleich wird im angrenzenden Wochenendgebiet, Großwallstädter Straße, keinerlei Ausnahmen oder Großzügigkeit zugelassen. Hier findet definitiv eine ungleiche Behandlung statt!

 

4. Schutz der natürlichen Eigenart und Zersiedlung der Landschaft

Spaziergänger, Jogger, Fahrradfahrer und  Autofahrer der Großwallstädter Straße nehmen auf der westlichen Seite ein natürliches, offenes und großzügiges Gelände wahr, welches mit Pferdekoppeln, Ziegen und Schafen sowie dazugehörige Ställe bebaut ist. Bisher gliedert sich das Seehotel gut in die Landschaft ein, würde aber durch die Osterweiterung , auch aufgrund der vorgesehenen Geschosszahl, einen massiven Einschnitt in das zuvor beschriebene Gelände darstellen. Wer hat daran, ausgenommen das Seehotel, Interesse auf den Ausblick einer Hotelburg? Was ist dem Schutz der Umwelt, inklusive zahlreicher Vogelarten? Was ist mit der Zersiedelung der Landschaft?

 

5. Was wäre wenn?

Durch die momentan allgemein sehr gute wirtschaftliche Lage in Deutschland  ist der Wunsch nach Expansion des Seehotels entstanden.

Wenn sich allerdings, die sehr gute wirtschaftliche Situation wieder normalisiert bzw. verschlechtert ist eine wirtschaftliche Auslastung eines größeren Hotelkomplexes sicherlich schwieriger als das bereits vorhandene sicherzustellen.

Auch ein Betreiber des Seehotels musste vor einigen Jahren Insolvenz anmelden.

Die Gefahr, das ein riesiges Hotelanwesen dann verwahrlost, sollte auch bedacht werden.

Aktuelle Beispiele aus dem Bayerwald sind Beweis dafür.

https://www.pnp.de/lokales/landkreis_regen/regen/2811652_Charm-droht-zum-Geisterhotel-zu-werden.html

Eine Vielzahl von Faktoren lassen erhebliche Zweifel an der Sinnhaftigkeit einer weiteren Expansion des Seehotelgelände über das bereits vorhandene sehr umfangreiche Anwesen aufkommen.

Wir sind gerne bereit denkbare Alternativen gemeinsam mit den Verantwortlichen zu diskutieren. Wir sind allerdings nicht bereit die Planung in dieser Form hinzunehmen und werden alle gesetzlichen Möglichkeiten ausschöpfen um der Gigantomanie entgegen zu treten, wenn sich nicht für alle Beteiligten ein Kompromiss finden lässt.“

 

 

Die Stellungnahme wurde in der Bau- und Umweltausschusssitzung besprochen. Die Thematik Lärm wurde bereits im obigen Abwägungsvorschlag erläutert. Die Bebauungsplanänderung sieht keine Veranstaltungen und Feierlichkeiten im Außenbereich vor.

 

Der Gemeinderat der Gemeinde Niedernberg hat die Planungshoheit über das Gemeindegebiet. Er hat sich intensiv mit der Planungsabsicht beschäftigt und sich für die Bebauungsplanaufstellung entschlossen. Hierfür hat er auch das o. g. Rahmenkonzept erstellt, hierbei wurden Aspekte wie Höhe, Größe, etc. berücksichtigt.

 


Beschluss:

Der Bau- und Umweltausschuss nimmt die Hinweise der Einwender zur Kenntnis.